전입신고 확정일자 받아서 보증금 지켜요

전·월세 계약을 하게 되면 임차인은 보증금을 지키기 위해 전입신고 후 반드시 확정일자를 받아야 합니다. 소중한 재산을 지키기 위해 꼭 필요한 전입신고와 확정일자에 대해 자세하게 알아보겠습니다. 

 

전입신고 확정일자 받아서 보증금 지켜요

임대인이란

임대차 계약에 따라 돈을 받고 다른 사람에게 주택이나 상가 등을 빌려준 사람을 말합니다. 소유자, 빌려주는 사람 즉 집주인을 의미합니다. 

 

임차인이란

임대차 계약에 따라 돈을 내고 다른 사람에게 주택이나 상가 등을 빌려 쓰는 사람을 말합니다. 전세입자, 월세입자 등이 임차인입니다. 

 

전입신고 : 대항력을 위해

이사를 하게 되면 당사자는 이사한 날부터 14일 이내로 새로운 거주지의 주민센터에 방문하거나 정부 24를 통해 전입신고를 해야 합니다. 정당한 사유 없이 14일 이내에 하지 않을 경우 5만 원 이하의 과태료가 부과됩니다. 전입신고는 주소를 옮김으로써 법적으로 자신의 권리를 지키는 중요한 일입니다. 전입신고를 해야만 계약한 집을 전세/월세 계약했다는 사실이 법률상으로 힘을 갖게 돼요. 이를 대항력이라고 합니다.

 

대항력이란

임차인이 제삼자에게 자신의 임차관계를 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 이는 부동산의 소유주가 바뀔 때 세입자를 아무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제입니다. 대항력을 갖춰야 거주하고 있는 부동산의 소유주가 바뀌었을 때도 자신의 권리를 주장하고 보호받을 수 있습니다. 

 

주택을 인도받고 전입신고를 하면 그다음 날 0시부터 효력이 발생합니다. 다음 날 0시부터 효력이 발생되기 때문에, 근저당이 없는 집을 계약할 때도 조심해야 하며, 절대 전입신고를 미뤄서는 안 됩니다. 

 

 

 

따라서 세입자의 입장에서 보증금을 보전하는 가장 좋은 방법은 잔금을 치르기 전날 전입 신고를 하고, 그다음 날 등기부등본을 확인하여 저당권 등 진행 중인 등기가 없을 경우 잔금을 치르면 됩니다. 세입자의 대향력은 확정일자, 전입신고, 실제 거주 세 가지 조건에서 생겨나므로 전입신고를 하루 일찍 한다고 해서 집주인의 권리를 침해하는 일은 없습니다. 또는 대출이 불가능한 주말에 이사하는 것도 방법입니다. 

 

주의할 점은, 전입 신고한 번지와 실제 임차 주택의 번지가 다른 경우, 공동주택의 번지 또는 동·호수를 누락한 경우 등 내용을 잘못 기재하면 대항력을 갖추지 못한 것으로 보아 보호받을 수 없습니다. 꼼꼼히 확인해서 신고해야 합니다. 

 

간혹, 임차인이 전입신고를 하고 집을 점유하고 있는 상태에서 임대인이 잠깐 전출했다가 다시 전입해줄 수 있냐고 하는 경우가 있는데요, 절대 해주면 안 됩니다. 전출 신고가 되면 대항요건이 깨지면서 대항력이 사라지게 됩니다. 만약 집주인이 그 사이에 대출을 받는다면 나는 후순위 임차인이 되어 보증금을 보호받지 못할 가능성이 매우 큽니다. 

 

 

확정일자 : 우선변제권 취득을 위해

법원의 등기소 또는 동사무소 등에서 주택임대차 계약을 체결한 날짜를 확인하여 주기 위하여 임대차 계약서 여백에 그 날짜가 찍힌 도장을 찍어줍니다. 확정일자란 계약서에 도장을 찍어준 날짜를 의미합니다. 해당 문서가 해당 날짜에 존재하고 있었다는 것을 증명하기 위한 것입니다. 확정일자는 주택의 임대차 계약 체결, 전입신고 등을 위해 받게 되며, 제삼자와의 관계에서 완전한 증거력을 가집니다. 확정일자를 받는 이유는 우선변제권을 취득하기 위해서입니다. 

 

우선변제권이란

주택임대차 보호법상 임차인이 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리를 말합니다. 임차인이 확정일자를 받은 경우 임차주택이 경매나 공매에 넘어갔을 때 다른 후순위권리자보다 먼저 배당받을 수 있습니다. 이는 서민의 주거생활 안정과 경제적 기반 보호를 위해 다른 담보물권에 앞서 주택 보증금을 우선 변제받을 수 있는 서민 보호적인 권리입니다. 주택이 경매나 공매에 넘어갈 때 적용되고 일반 매매나 상속, 증여 등의 경우에는 적용되지 않습니다.  

 

우선변제권의 효력은 임차인이 실제 거주, 전입신고, 확정일자 세 가지 조건을 모두 갖춰야 발생하게 됩니다.

 

전입신고하는 방법

주민센터에 직접 방문하거나 정부 24 홈페이지를 통해 할 수 있습니다. 

 

정부 24 홈페이지

정부서비스 | 정부24

 

 

확정일자 받기

확정일자는 보통 전입신고를 할 때 주민센터에서 함께 처리하는 경우가 많습니다. 주민센터에 직접 가서 받기 위해서는 임대차계약서와 당사자의 신분증이 필요합니다. 주민센터 방문이 어려운 경우 대법원 인터넷 등기소를 통해 받을 수도 있습니다. 인터넷 대법원 등기소에서는 24시간 언제든지 신청할 수 있습니다. 단, 평일 18시 이후와 주말 및 공휴일에 신청한 경우에는 다음 업무일에 확정일자가 부여되니 주의하세요. 

 

 

대한민국 법원 인터넷 등기소

http://www.iros.go.kr/PMainJ.jsp

 

 

지금까지 전입신고와 확정일자에 대해 알아보았습니다. 도움이 되기를 바랍니다.